Un prêt immobilier à 110% en 2024, c’est encore possible ! 

Certains l’ont vu, peu en ont bénéficié mais tous en parlent… Chez les investisseurs, c’est un peu le GOAT du crédit immobilier. Le graal, la quête, l’idéal. Jusqu’à la fin des années 2010, c’était presque une évidence, mais depuis 4 ans, c’est une légende en déclin. Alors non, le prêt immobilier à 110% n’est pas totalement mort. Il est juste plus difficilement atteignable. 

Je vous explique ici comment l’approcher… et même le saisir.  

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier à 110% ?

Un emprunt immobilier à 110% désigne un prêt qui couvre non seulement le prix du bien immobilier, mais également les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais d’agence, les frais bancaires et éventuellement les travaux de rénovation. En clair, c’est un prêt qui règle 100% des frais d’achat, en plus de l’achat du bien lui-même. C’est pour cela, qu’on l’appelle le prêt à 110%. Le prix de l’appartement, c’est 100%. Les frais annexes (frais de notaire, d’agence, etc.), c’est 10% On peut même parlé de 120% lorsque vous faites financer les travaux.

Les évolutions réglementaires et pratiques

En France, les pratiques de prêt immobilier ont été encadrées par des évolutions réglementaires ces dernières années. Depuis 2011, les banques doivent respecter des règles de prudence et de solvabilité. Des règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui émane lui-même du Ministère de l’Economie et des Finances. Cela a rendu plus difficile l’obtention d’un prêt à 110%, notamment depuis la fin 2019, car les banques sont “incitées” à “limiter leur exposition aux risques”. C’est étrange – enfin pas tant que ça si vous savez analyser les choses finement –  mais en France, l’Etat prend le droit de réglementer les choix de ces entreprises privées que sont les banques.

Les avantages du prêt immobilier à 110% 

Pour l’acquéreur, c’est une expérience incroyable : zéro euro de dépense et propriétaire d’un appartement d’une valeur de plusieurs centaines de milliers d’euros. C’est l’effet de levier du crédit immobilier dans toute sa merveille. Bien plus que la valeur du bien, la banque a tout financé, jusqu’à ses propres frais bancaires. Oui, vous avez bien lu : la banque peut vous financer les frais bancaires qu’elle vous impose. 

Et en plus il y a une cerise à ce gâteau déjà succulent : le différé d’amortissement, jusqu’à 36 mois. Si vous avez des travaux, pendant 3 ans, vous allez pouvoir engranger les loyers de votre investissement sans commencer à rembourser le capital !  Que rêver de plus quand on souhaite investir et préserver (et même développer) sa capacité à réinvestir ? 

Les (rares) inconvénients du 110%

La banque vous prête mais à la fin… C’est quand même vous qui payez ! Avec un taux d’intérêt de surcroît. Rien n’est gratuit avec les banques et c’est bien normal : sans elles, rien de cela n’aurait été possible.

Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt immobilier à 110% ? 

Même s’il est plus rare, le 110% n’a pas totalement disparu du marché du crédit. Il est toutefois nécessaire de respecter certains critères pour espérer en bénéficier : être finançable, avoir un projet d’achat cohérent et… posséder de l’épargne ou tout du moins un patrimoine immobilier et/ou financier. En gros, il faut rassurer la banque sur votre capacité à rembourser le crédit. Car le conseiller bancaire qui va instruire le dossier sera en première ligne en cas d’impayé. Pour être clair : il va prendre un risque pour sa carrière en acceptant de vous financer ainsi. Il a besoin donc d’être rassuré et rassurant auprès des services compétents de sa banque et de sa hiérarchie.

Quelles banques proposent le prêt à 110% ?

Bien qu’elles existent encore, elles ne sont plus si nombreuses. Citons déjà celles qui ne le pratiquent plus du tout :  la Société générale, BNP-Paribas, Boursorama, HSBC, CIC. Pour les autres, la difficulté est qu’il n’y a pas de règles. Certaines caisses locales de banques mutualistes le pratiquent encore mais pas de façon systématique. Quand on sollicite un crédit, c’est assez troublant car au sein d’une même agence, vous allez trouver des conseillers peu enclins à le pratiquer, alors même que d’autres seront tout à fait réceptifs.

Concrètement, comment l’obtenir ? 

Déjà,  s’assurer que votre demande de financement est bonne, cohérente et attractive. Vous devez donner envie à votre interlocuteur de vous avoir comme client ou en tout cas ne pas vous perdre. Ce qui serait un moindre mal pour lui. 

Et puis il faut solliciter plusieurs organismes bancaires, plusieurs agences, etc. Ne pas hésiter à appeler, rappeler ou vous déplacer en agence.

Vous pouvez aussi interroger un courtier et lui demander en toute franchise s’il pense pouvoir vous obtenir ce fameux 110%. Il vous dira clairement s’il y a un espoir ou pas…