La location nue : c’est compliqué de l’optimiser… Mais c’est possible !
La location nue représente la grande majorité des locations en France. Et pourtant, elle est fuie par la plupart des investisseurs.
Elle s’applique aux logements loués vides. Dans votre déclaration fiscale, les revenus dégagés entrent alors dans la catégorie des revenus fonciers.
Elle présente toutefois un grand avantage, sinon elle ne serait pas si souvent adoptée par les loueurs : elle est simple d’exécution.
Quels sont les avantages de la location nue ?
Les locataires s’installent pour une plus grande période et la déclaration des revenus est très facilitée par l’administration fiscale, en tout cas pour le régime foncier.
En contrepartie… Elle est lourdement imposée !
Avec le fisc, rien n’est jamais gratuit.
Quand on débute, et c’est bien normal, on calcule assez facilement son rendement locatif net, c’est-à-dire sans les charges : assurances, intérêts d’emprunt, charges de copro, taxe foncière. Globalement, on y arrive à peu près. Mais on oublie les impôts, ce qu’on appelle le rendement net net, c’est-à-dire après le passage de l’administration fiscale dans votre porte-monnaie.
Et c’est là que la location nue perd de son intérêt.
Voyons cela de plus près.
Pour la location nue, deux régimes fiscaux sont possibles
En location nue, 2 régimes fiscaux se proposent à vous. Soit le micro-foncier, soit le régime réel.
Commençons par le micro-foncier. L’administration fiscale propose un abattement de 30%.
Sur un revenu foncier de 10 000€, le fisc va considérer qu’il vous en reste 7000. Peu importe que ce soit réel ou pas ! C’est le principe de l’abattement : vous êtes imposé sur 70% de vos revenus locatifs.
On intègre donc ce montant à vos revenus annuels issus de votre activité salariée ou indépendante. Et donc vous êtes imposé par rapport à votre tranche marginale d’imposition : 11%, 30%, 41%, 45%.
Sans compter bien sûr, les prélèvements sociaux. Pour les néophytes, le taux s’élève à 17,2%. Cela correspond à des contributions sociales sur vos revenus du patrimoine et du capital. Un placement en bourse, crypto… Bien sûr, le fruit de vos revenus immobiliers n’échappe pas à cette taxation.
Concernant la location nue, il s’applique sur le montant perçu après abattement, soit 17,2% de 7000€.
L’intérêt du régime réel pour la location nue
Au régime réel, au lieu de retrancher 30%, vous retirez de vos revenus locatifs déclarés tous les frais réels (ce que vous avez vraiment payé pendant l’année), à savoir : la taxe foncière, les charges de copro, l’assurance propriétaire non-occupant, les frais d’hypothèque (s’il y en a eu), les assurances du prêt, les intérêts d’emprunt, beaucoup de travaux (pas ceux qui concernent l’agrandissement du bien), les frais de gestion locative, l’assurance garantie loyer impayé…
Au total, vous pouvez déduire jusqu’à 10700 € de charges par an pendant 10 ans, le surplus étant reportable sur l’année suivante. Et depuis 2023, il est possible de doubler ce plafond sous condition que les dépenses de travaux permettent de faire passer un logement E, F ou G à une catégorie A, B, C ou D.
C’est précisément pour cette raison que le régime peut vous intéresser si vos revenus sont conséquents : votre déficit foncier impactera votre revenu annuel et donc votre TMI (taux marginal d’imposition).
Mais à part ça, il sera compliqué d’optimiser fiscalement vos revenus locatifs.
