Hypothèque, IPPD, cautionnement… Que choisir ? 

Bon, souvent c’est la banque qui choisit pour vous mais il est toujours bon de savoir ce qu’il en est. 

L’hypothèque et l’IPPD sont des actes notariés

L’hypothèque c’est simple : c’est une garantie donnée au prêteur quand on emprunte de l’argent pour acheter un bien immobilier. Le bien est alors en “gage” en tant que garantie de remboursement du prêt. Autrement dit : si vous ne remboursez pas votre crédit, le prêteur peut saisir le bien et le vendre pour récupérer le montant du prêt. 

Parfois on parle d’IPPD : inscription en privilège du prêteur de deniers. Pas de panique, le prêteur de deniers, c’est juste la banque et elle est prioritaire (elle dispose du privilège) pour saisir le bien en cas d’impayé des mensualités. 

Concrètement, une banque peut inscrire le bien en PPD lorsqu’il s’agit d’un bien existant, ancien. 

Pour une construction (une VEFA, vente en état futur d’achèvement), ce sera l’hypothèque, pas le choix (sauf pour le terrain).  

Mais dans le fond, c’est la même nature de cautionnement :  c’est un acte notarié. Le notaire doit publier le PPD ou l’hypothèque au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques) dans les 2 mois suivant la vente. La garantie est rétroactive : elle prend effet à la date de la vente, et non à celui de la publication.

L’autre garantie, c’est le cautionnement par un organisme tiers

Un autre type de garantie existe, c’est le cautionnement. C’est aussi une garantie pour le prêteur, comme l’hypothèque. Mais en l’occurrence, c’est un organisme de caution qui s’engage à rembourser le prêt à la banque si toutefois l’acquéreur n’est plus en mesure de le faire. 

D’expérience de courtier et de banquier, j’ai remarqué que l’hypothèque/IPPD offre à la banque plus de flexibilité en termes de montant de prêt, de durée de remboursement. Plus globalement, comme c’est la banque qui hypothèque votre bien, cela lui donne plus de liberté pour vous financer. 

L’inconvénient est que les banques vont quand même préférer la garantie via un organisme extérieur. Plus simple, plus rapide, moins risqué et de l’argent frais qui entre dans les caisses tout de suite. 

Mais si l’organisme de garantie refuse de cautionner le prêt, la banque aura toujours la possibilité de vous financer via une IPPD. Ce sera souvent à la discrétion du directeur de l’agence d’évaluer le risque. 

Au niveau des coûts, les frais d’hypothèque sont plus importants car c’est un acte notarié : 1,9% du montant emprunté sans compter les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé total du prêt. Soit 0,35% du montant du prêt. 

Pour une PPD, ce sera 0,9% du prêt + 0,35% de frais de mainlevée. 

Concernant les frais de caution par un organisme, on sera à 1,2% du montant emprunté avec plus de la moitié du coût de la garantie remboursée lors de la fin du prêt. Quand même beaucoup moins cher…