Pourquoi Qelto et pas un autre courtier ?
J’ai d’abord été investisseur avant de devenir courtier, puis banquier, avant de redevenir courtier. Je connais tous les enjeux du prêt, les process complexes des banques.
Travaillez-vous sur toute la France ?
Oui. J’ai des connexions dans plus de 70 banques. Paris, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Strasbourg, il n’y a pas de limites géographiques, à condition que la banque se situe sur le sol français.
Pourquoi ne pas aller voir directement ma banque ou consulter moi-même les autres organismes bancaires ?
En soi, dans un monde normal, c’est ce qu’il faudrait faire. Mais le marché du crédit immobilier est un marché chaotique. Au sein de la même agence bancaire, vous pouvez avoir un traitement de votre demande aussi varié qu’il y a de conseiller. J’en ai fait moi-même l’expérience. En tant que client d’abord… Et aussi en tant que conseiller bancaire. J’ai financé des projets qu’aucun de mes collègues n’aurait financé. Et inversement sans doute. Le monde bancaire n’est pas uniforme, c’est ce qui fait sa richesse et sa complexité. Les délais de traitement varient en fonction des banques, des conseillers, des saisons. Idem pour les taux et le type de dossier. Vous faites du locatif ? N’allez pas voir cette banque. Votre taux d’endettement dépasse les 35% ? Allez voir cette agence. Vous vous voulez un prêt à 110% avec 2 ans de différé ? C’est ce conseiller qui saura le mieux apprécier votre dossier.
Mon rôle de courtier est justement de vous donner les clés de compréhension du marché et vous guider pas à pas dans un environnement que peu de personnes maîtrisent.
Est-ce une formation, du coaching ou simplement du courtage ?
Je ne suis pas simplement un intermédiaire, je suis un expert qui connaît les moindres recoins du processus de prêt. Je ne me contente pas de trouver un prêt. Je vous accompagne sur une réflexion globale du marché de l’immobilier. Il y a un aspect formation et coaching mais fondamentalement je suis courtier cela veut dire que je négocie aussi pour vous, afin de vous garantir les taux les plus avantageux. Je vous aide à réduire vos coûts, à éviter les pièges financiers et à maximiser votre investissement.
Concrètement, comment ça se passe ? On se voit, on s’appelle ? A quelle régularité ?
Cela dépend de l’avancement de votre projet. Mais fondamentalement, je pars sur un premier échange téléphonique de 15 minutes, et si vous êtes partant(e), vous m’envoyez vos pièces sur une plate-forme sécurisée et indépendante, et on se revoit, en physique, ou en visio, pendant 60 minutes.
C’est à ce moment que nous déterminerons ensemble les échanges suivants, en fonction de l’avancée de votre projet.
C’est comme pour un coach sportif (même si je ne suis pas coach) : si vous allez le voir en septembre, en janvier ou en juin, vous n’aurez pas exactement la même intensité de programme. Mais globalement, l’idée est d’avancer vite dans les premiers temps afin que vous puissiez avoir un maximum d’éléments.
Quelles sont les pièces à vous fournir ?
Je précise que ce sont les banques qui demandent ces pièces. Cela peut être fastidieux pour vous mais plus votre dossier est complet, plus vous augmentez vos chances de réussite.
Les pièces demandées sont :
Dernier avis d’imposition
3 derniers bulletins de salaire
3 derniers relevés de compte en banque (compte individuel et/ou compte joint s’il y en a un) ;
Justificatif d’identité
Justificatif de domicile
Compromis de vente (s’il est signé)
Qu’en est-il de la confidentialité et de la sécurité des données ?
Je travaille avec une plate-forme externe ultra-sécurisée. Je peux visualiser les pièces que vous téléversez mais je ne peux pas les télécharger. A tout moment, vous êtes en droit de demander la destruction de celles-ci.
Êtes-vous totalement indépendant ou faites-vous partie d’un réseau de courtiers ?
Au niveau de la relation que j’ai avec mes clients, de ma façon d’agir, de les accompagner et du choix des banques, je suis 100% indépendant. Il ne pourrait pas en être autrement.
Si mon projet n’est pas mûr, est-ce que cela vaut la peine de vous solliciter ?
Ah oui, au contraire ! Nous allons pouvoir mettre en place des stratégies de long terme qui vont vous permettre d’optimiser la probabilité de concrétiser votre projet. Je réserve bien sûr ces stratégies à mes clients, mais croyez-moi, plus vous allez anticiper votre plan d’action, plus celui-ci sera efficace. Que ce soit pour du locatif ou de la résidence principale.
Si mon projet est au contraire très avancé (compromis signé depuis 2 mois…) dois-je vous consulter ?
Oui, cela vaut la peine qu’on échange par téléphone. J’ai vécu beaucoup de retournements de situation…
Accompagnez-vous vos clients sur de la résidence principale ou de l’investissement locatif ?
Les deux ! Les approches sont légèrement différentes mais fondamentalement, les stratégies de l’une servent à celles de l’autre, et inversement.
Et en SCI, qu’en est-il ?
Aussi, oui. SARL, SAS, SC, SCI, peu importe le cadre juridique. Si l’objet de votre crédit c’est l’immobilier, je peux vous accompagner. C’est aussi simple que cela.
Quel est le pourcentage de réussite d’un dossier ?
Sur le long terme, c’est 100%. Si j’estime qu’il n’y a aucune chance de trouver un financement, que c’est vraiment trop tôt ou vraiment trop tard, je le dis en toute simplicité en amont.
Mais sur un projet globalement cohérent, la réussite est certaine.
Et si le projet n’est pas finançable à l’instant présent, il peut le devenir en l’espace de quelques mois. Rien n’est jamais figé en immobilier.
Faut-il forcément avoir un CDI ou être fonctionnaire ?
Non pas du tout. La condition absolue ce sont des revenus réguliers sur un temps suffisamment long pour qu’ils puissent être appréciés. Interim, auto-entreprise, CDD, profession libérale, rien n’est impossible à une banque… Du moment que vous prouvez que vous savez gagner votre vie.
Y a-t-il des critères qui empêchent l’obtention du crédit ?
Ah oui… Une addiction à la FDJ (Française des jeux), au PMU du coin ou autre, peut l’être par exemple. Si elle est visible sur votre relevé de compte bien sûr. Une absence totale de revenus issus du travail aussi.
L’interdit bancaire peut être un obstacle à court terme, mais il n’est pas irrémédiable.
On dit que le financement à hauteur de 110% est mort, est-ce le cas ?
Non. Je l’ai pratiqué en tant que banquier, et c’était en 2023. Il est moins fluide et évident qu’à une certaine époque mais c’est encore possible. Notamment pour du locatif. Mais aussi pour de la résidence principale.
Jusqu’où une banque peut aller en terme de différé d’amortissement (le différé du remboursement du crédit) ?
En fonction de la durée des travaux, de 6 à 36 mois. Sans travaux, c’est plus dur mais toujours possible.
Qu’en est-il du locatif ? Que peuvent espérer les investisseurs ?
Les conditions évoluent, les banques sont moins appétentes, mais tout est encore envisageable. Chaque dossier est différent, chaque banque, chaque agence, chaque conseiller aussi…
Si je n’ai pas d’épargne, puis-je tout de même emprunter ?
Ce sera plus compliqué mais toujours faisable. Il faut démontrer que vous êtes capable de rembourser le crédit. La banque anticipe les risques, c’est sa principale fonction. Si vous ne mettez rien de côté, que vous finissez tous les mois à découvert, il est logique qu’une banque ne souhaite pas vous financer. Mais en l’occurrence, ce n’est qu’une question de temps. Vous pouvez commencer à économiser aujourd’hui et dans 6 mois être un excellent candidat à l’emprunt.
Qu’est-ce qu’un bon profil pour une banque ?
Il est difficile de répondre précisément à cette question car c’est à la fois très objectif et très subjectif… Si vous avez des revenus réguliers et que vous savez épargner, vous êtes en théorie un “bon profil” pour toutes les banques. Mais certaines ont des critères un peu plus ou moins élevé en terme de revenus générés par an.
Existe-il des banques plus en phase avec le marché de l’immobilier ?
Oui, sans aucun doute. Certaines banques sont mieux outillées pour répondre aux besoins des emprunteurs. Nous pourrons en reparler de vive voix.