Et donc on est tous bloqués à 35% de taux d’endettement ?
Oui et non.
Mais oui quand même. Mais en fait non.
Bref. Tâchons d’y voir plus clair.
Un détail a son importance. La recommandation initiale du HCSF (Haut conseil de la stabilité financière) en 2019 concernant le plafonnement du taux d’endettement des ménages était accompagnée d’une précision : jusqu’à 15 % des nouveaux crédits immobiliers octroyés par les banques pouvaient dépasser ce seuil, sous réserve de certaines conditions.
Ensuite, en 2020, cette limite de 15 % a été relevée à 20 %. Cela signifie que, conformément à cette recommandation, jusqu’à 20 % des nouveaux crédits immobiliers émis par les banques peuvent dépasser le plafond de 35 %.
Depuis juin 2023, l’évaluation de ce quota se fait sur 3 trimestres. C’est important car c’est un assouplissement des critères de contrôle des banques. Auparavant, c’étaient tous les trimestres. C’est-à-dire que tous les 3 mois, les banques devaient justifier d’être bien en deçà de ce quota.
Et aujourd’hui, 30% de ces 20% peuvent être destinés à financer l’investissement locatif. On parle ici de proportion de montants financés et non de nombre de dossiers.
C’est-à-dire que sur 1 million financé, 200 mille euros peuvent dépasser les 35%. Et dans ces 200 000 euros, 40 000 peuvent être dédiés à l’investissement locatif. Ce n’est pas zéro, mais ce n’est pas non plus énorme…
Sociétés, HCSF et taux d’endettement
Alors, on parle souvent de créer une SCI, ou une SARL de famille, voire créer une holding pour contourner ce plafond de verre. Car les sociétés ne sont pas soumises aux critères HCSF. C’est vrai en soi, mais faux en pratique dans la mesure où les banques vont, dans tous les cas, avoir un œil attentif sur la situation personnelle de chacun. Concrètement : si vous êtes ultra endetté à titre personnel, ce ne sera pas la solution idoine et les banques refuseront de vous financer de la même façon que si vous empruntez à titre perso. Mais… dans certains contextes, c’est un début de piste à creuser. Surtout si votre reste à vivre est conséquent et que votre société est cohérente par rapport à votre projet.
