Comment le HCSF impacte votre investissement immobilier

Le HCSF,  le Haut conseil de la Stabilité financière prend de plus en plus de place dans la société française. 

Cette chose aurait dû rester très loin de nos vies et de nos préoccupations mais elle a en fait un impact direct sur l’investissement immobilier, qu’il soit destiné au locatif ou pour acheter une résidence principale. Pourquoi ? Tout simplement parce que les candidats à l’emprunt sont limités à un taux d’endettement de 35% maximum.  

Le HCSF c’est quoi ?

Pour faire vite et aller droit au but, c’est l’Etat qui contrôle votre taux d’endettement. 

Concrètement, l’Etat, à travers le HCSF,  donne la permission aux banques de vous donner la permission de vous endetter chaque mois jusqu’à 35% de vos revenus. C’est-à-dire que, en gros, vos dépenses mensuelles liées aux crédits, ne doivent pas dépasser 35 % de ce que vous gagnez chaque mois. C’est un peu plus compliqué que cela mais dans l’esprit, c’est ça.

Le HCSF c’est donc l’Etat ?

On va dire un organe d’Etat. Il est composé de 8 membres, notamment le ministre de l’Économie et des Finances qui en est le président, le gouverneur de la Banque de France, le président de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui est un organisme de contrôle, de supervision des banques et des assurances, le président de l’AMF, l’autorité des marchés financiers et le président de l’ANC, l’autorité des normes comptables. 

Trois autres experts font partie du HCSF. Elles (trois femmes) sont nommées sur décret par le ministre lui-même. Il s’agit en l’occurrence de professeurs d’économie qui enseignent dans des universités prestigieuses.

Quel est l’objectif du HCSF ?

L’objectif principal du HCSF se situe au niveau macro-économique. Macro, ça veut dire grand, large, gros. 

C’est-à-dire que le HCSF va agir sur l’ensemble du système économique. Il prétend limiter, atténuer les risques financiers qui pourraient menacer la stabilité du système financier français. Il vise à prévenir les crises financières en prenant des mesures préventives lorsque cela est nécessaire. 

Et c’est là en fait que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) va avoir un impact direct sur la réalisation de votre investissement immobilier, notamment en ce qui concerne les critères d’acceptation de ce crédit.

En quoi mon investissement immobilier est impacté ?

Dans le fond, le HCSF veille à ce que les banques elles-mêmes ne s’endettent pas outre-mesure pour financer les particuliers. Qu’elles ne prennent pas trop de risques…

Il exige par exemple des fonds propres plus élevés pour les banques qui octroient des prêts immobiliers. Cela signifie que les banques doivent détenir davantage de capital en réserve pour couvrir les risques associés à ces prêts. 

Comprenez bien que soit la banque vous prête l’argent qu’elle détient. Soit elle emprunte cet argent, à la Banque centrale européenne, pour ensuite vous le prêter. Il est logique que si les taux d’emprunt de la BCE (qu’on appelle taux directeurs), sont très élevés, les banques vont augmenter leurs taux elles-mêmes et être plus sélectives dans l’octroi de crédits immobiliers.

Et le HCSF fait autre chose ?

Oui, le HCSF recommande aussi un plafonnement de la durée des prêts immobiliers, limitant la durée maximale des emprunts. Cette mesure vise à éviter que les ménages s’endettent sur des périodes excessivement longues, ce qui pourrait accroître les risques pour les emprunteurs en cas de fluctuations économiques. Le plus vite le crédit est remboursé, le moins de risques il y a pour le système dans son ensemble.

Mais comment les banques faisaient avant ?

Est-ce que le système financier était en crise, est-ce que les particuliers s’endettaient outrageusement avec la complicité cupide des banques ? 

En fait, jusqu’en 2019, chaque organisme bancaire jugeait, selon ses propres critères, de la solvabilité d’un candidat emprunteur. L’organisme bancaire avait son expertise, son expérience, sa liberté de financer ou pas ses clients. Et surtout, chaque organisme était libre de choisir son mode de calcul du taux d’endettement. Pour un primo acquéreur, cela n’avait pas grande importance, mais pour un investisseur immobilier, même débutant possédant un ou deux biens, c’était autre chose. 

Sans entrer dans le détail du calcul du taux d’endettement différentiel, celui-ci permettait de retrancher ses revenus locatifs des charges crédit. 

Et fondamentalement, cela permettait aux banques de financer un projet si elles estimaient qu’il en valait la peine. Comme n’importe quelle entreprise peut décider ou pas de choisir son client. 

Aujourd’hui, sauf exception, toutes les banques sont soumises aux 35% maximum de taux d’endettement qu’exige de lui le Haut conseil de la Stabilité financière.

Donc on est tous bloqués à 35% de taux d’endettement ?

Oui et non. 

Mais oui quand même. Mais en fait non. 

Un détail a son importance. La recommandation initiale du HCSF en 2019 concernant le plafonnement du taux d’endettement était accompagnée d’une précision selon laquelle jusqu’à 15 % des nouveaux crédits immobiliers octroyés par les banques pouvaient dépasser ce seuil, sous réserve de certaines conditions.

Ensuite, en 2020, cette limite de 15 % a été relevée à 20 %. Cela signifie que, conformément à cette recommandation, jusqu’à 20 % des nouveaux crédits immobiliers émis par les banques peuvent dépasser le plafond de 35 %.

Depuis juin 2023, l’évaluation de ce quota se fait sur 3 trimestres. C’est important car c’est un assouplissement des critères de contrôle des banques. Auparavant, c’étaient tous les trimestres. C’est-à-dire que tous les 3 mois, les banques devaient justifier d’être bien en deçà de ce quota.

Et 30% de ces 20% peuvent être destinés à financer l’investissement locatif. On parle ici de proportion de montants financés et non de nombre de dossiers. 

C’est-à-dire que sur 1 million financé, 200 mille euros peuvent être hors 35%. Et dans ces 200 000 euros, 40 000 peuvent être dédiés à l’investissement locatif. Ce n’est pas zéro, mais ce n’est pas non plus énorme.

Il n’y a pas d’autres moyens de contourner le HCSF ?

Si. 

Par exemple, si vous investissez via une entreprise commerciale, vous n’êtes pas soumis aux critères HCSF qui concernent les particuliers. 

Alors, est-ce qu’investir via une SCI, c’est la solution ? Oui… Mais en même temps, les banques ont du bon sens et elles vont regarder les revenus des associés et tout de même calculer leur taux d’endettement. Ce n’est pas rédhibitoire en soi, vous ne serez pas limités à ces 35% mais un peu quand même… Parce que ces 35% sont devenus la norme. Comme une contrainte intériorisée au sein du milieu bancaire. 

Toutefois, chaque dossier est étudié avec attention et un bon courtier va vous mettre en relation avec des conseillers bancaires qui sauront voir les avantages de votre demande de financement.