Pourquoi les vendeurs de formations sur l’immobilier semblent si vieux ?
Pourquoi les vendeurs de formations sur l’investissement immobilier semblent si vieux ?
Parce qu’ils parlent d’un temps que les jeunes de 20 ans ne peuvent pas connaître…
Un temps béni des cieux où la qualité de vos investissements vous permettait de continuer à investir, presque sans fin.
Un temps où vous pouviez construire un empire – à votre mesure – à partir d’un simple revenu régulier.
La hausse des taux et les critères HCSF
Aujourd’hui, on parle beaucoup de la hausse des taux pour expliquer la fin de cette ère. Et c’est une bonne raison.
On évoque aussi les fameux critères du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) – un taux d’endettement maximal fixé à 35% – pour souligner la difficulté des acquéreurs à obtenir un prêt bancaire. Et c’est une autre bonne raison.
Mais au final, si le ‘Temps des mille ans’ s’est achevé et que les formateurs font presque comme si rien ne s’était passé, c’est parce que le calcul de votre taux d’endettement n’est plus le même.
La modification du mode de calcul
Auparavant, pour valider la qualité d’une demande de financement, la banque pouvait déduire vos futurs revenus locatifs de la mensualité du crédit souscrit. En gros, les charges de votre foyer étaient grandement pondérées par votre investissement. Vous pouviez continuer à investir, tout en maîtrisant votre taux de charge. C’est ce qu’on appelle le calcul du taux d’endettement différentiel.
Et rien que d’écrire son nom, j’en ai la larme à l’œil.
Il fut abandonné par les banques, sur décision d’État (via le HCSF) en 2021.
Ce qu’on appelle le ‘taux d’endettement classique’ l’a supplanté dans toutes les demandes de prêt. Il est calculé de la manière suivante : vos revenus locatifs s’ajoutent simplement aux revenus du foyer. Ça a l’air tout bête, mais c’est terriblement impactant pour votre taux d’endettement.
En science, on appelle cela une rupture épistémologique. On change de paradigme, radicalement.
La fin d’un modèle sociétal
En immobilier, c’est la même chose. On change de modèle sociétal. Investir, c’est toujours possible, et même rentable ! Mais enchaîner les investissements devient une autre histoire.
Alors, j’apprécie beaucoup les formateurs, la plupart sont talentueux, certains même excellents. Ils méritent amplement leur succès et leur fortune (réelle ou virtuelle). Mais il y a un biais dans leur proposition de valeur puisqu’ils fondent leur expertise sur une preuve sociale obtenue à une autre époque. Une époque pas si lointaine, mais déjà révolue.
